美國地產大變動的懶人包（簡化細節易懂版） 超級重要!!!!
因為這些變動都還在改動，本文以發文當日更新為主，最終任何決定請一定要看一下日後有沒有更多更新還有與您的地產經紀討論細節唷，座標美國加州，如果你是買家賣家可以私訊我更多疑問，請靜候回復
▮ 8月17日正式生效
前情提要： 由於在美國有人把幾間大間的地產公司跟全國地產協會(NAR)告上法院，認為許多地產經紀在跟賣家簽訂賣房合約的時候，並沒有超級清楚告知賣家
➊ 經紀人的費用是可以協商的
➋ 賣家可以不用幫買家付「買家的地產經紀費用」
因為這兩點的關係，最後法院讓幾間大間的地產公司跟全國地產協會付出了很大金額的賠償，官司的細節非常多在此就不詳述，結論是，因應此次的重大官司結果，地產協會跟地產經紀公司還有法院這邊讓大家在交易的時候做出巨大的改變
會影響買家賣家的改變如下
（為了簡易了解簡化了很多細節，也由於這項改變太大，很多東西都也是實驗階段，隨時可能再改，實際細節請以最新 #NAR 的更新為主，以及個人地產公司的規定為主）
▮ 對 #賣家 來說
➊ 未來所有的MLS(地產經紀線上發房源的網站) 將會取消「顯示賣家經紀給予買家經紀的費用」的這個舊有功能，以往都是賣家經紀跟賣家講定了一個總%，然後一部分作為分給買家經紀，由於就是這部分產生爭議，所以這個功能未來全面下架(CRMLS 8月9號就會直接拿掉這個功能)，賣家經紀不可以在MLS的描述欄裡面提到任何賣家會提供買家地產經紀費用的文字，如果有的話會先接到警告，之後會有2500美金的罰款唷
➋ 賣家經紀從此不可以分他們的費用給買家經紀，如果賣家想要或者願意給買家經紀費用，是不可以在MLS上面提到這件事情，但是部分MLS可能會有一個框框顯示「賣家是否願意幫買家支付一些本來是買家應該支付的費用」但是這個框框只會顯示Yes 或者No，將不會透露實際的費用內容，而這個框框需要在賣房合約上填寫同意，才可以回答，不然就得留白
➌ 賣家如果要支付買家的地產經紀費用，將會變成賣家跟買家之間的事情，就好比很多在交易的時候的費用像是產權過戶報告，房屋保固保險等等，就會變成是賣家自己跟買家之間的協商，與賣家經紀無任何關係，所以買家經紀會在寫合約的時候，自己寫上自己跟買家談好的經紀費用，看看賣家是否願意支出，但是這裡的前一個步驟是，買家在第一次跟買家經紀看房子的時候，就必須先簽訂一個合約講好，如果你今天帶我出去看這間房子，成功交易的費用會是多少，必須是一個固定的%或者金額，要是沒有這份合約，只有在寫出價合約的時候要求，這個費用是無法領取的，這部分在對買家的影響會有更多說明。買家經紀費用變成像是一個協商的內容，只是從賣家經紀去跟賣家談，變成買家經紀自己跟買家談好後，在出價合約中，看他們是否要放在出價合約中跟賣家要求看看。
➍ 這些改變，對賣家的影響，其實還是最後能夠賺多少錢，不管是否幫買家支付經紀費用或者任何費用，實際上大多賣家應該注意的是自己在這個出價的買家合約上，經過協商所有費用，包含更多細項後，實際到底能夠拿到多少錢，因為每個買家的出價，因為細節的不同，將會產生改變。比如相同100萬的買家，必須要去細看對方要求了其他什麼費用，或者沒有要求其他費用，估計這部分許多地產經紀在比較合約的時候，必須要替賣家多做一點數學換算表了，這樣賣家才能理解這個出價最後到底是多少錢。
➎ 賣家在選擇買家的時候，需要考量到，有些買家本身手頭現金不足，這是由於買家在買完房子後，除了已經支付頭期款跟交易費用，他們可能在房子交易後還需要做維修整理跟裝修，所以買家的手頭經常偏緊，所以他們可能會很希望地產經紀的費用可以加入到貸款裡面，或者各種不用自己馬上拿出來的方法，這部分像是美國的軍人優惠貸款就受到很大的影響，因為一般軍人貸款是幾乎不用自己拿出頭期款，為的就是協助軍人簡易買房，所以要使用軍人貸款的人請找軍人貸款人員詢問最新規定。
▮ 對 #買家 來說
➊ 以往賣家大多會協助付款地產經紀費用的時代已經不會出現了，在你們第一次準備跟地產經紀前往看房之前，就必須談好你會付款對方的費用，而且，如果地產經紀在帶你看房子之前沒有簽訂這份合約，地產經紀會被罰款1500美金（這是依據官司結果所訂定出來的加重罰款，因為罰款太輕大家就不會嚴格實施），這點將會讓所有的地產經紀，嚴格實施這項規定，
這份地產經紀與買家的合約，可分為兩種
(英文合約名稱Buyer Representation and Broker compensation agreement)簡稱BRBC
A – 不獨家合約
B – 獨家合約
A類型的不獨家合約，基本上合約是跟著房子地址的，也就是今天那個地產經紀出去看某個地址的房子，你這間房子就是一定要跟他買，因為他在這個房子成為你的地產經紀，他也必須要對你問的問題做專業的回答跟建議，雙方是有明確的責任界定，所以買家一定要在第一次看房的時候就想清楚，這位地產經紀是可以相信並且在後續售中跟售後達成你想要的期望值嗎？
另外值得一提的一點是，在美國地產經紀的責任是沒有售後服務這段，在經紀人的職責裡面，只有售前跟售中是有法律責任，售後這份責任就已經結束，所以這也是很多經紀人沒有售後服務的原因，因為法律並沒有要求。 所以在這個改變的基礎上，買家沒有機會跟A經紀人出去看房找B經紀人下單的這種選擇了，一開始就要想清楚，如果你在跟三個地產經紀簽訂不獨家合約，跟三個地產經紀出去看同一個房子並要求給予意見，買家將會被要求支付三個人的費用，這件事情買家一定注意⚠️
B類型的獨家合約，合約則是跟著地產經紀的，也就是今天只要簽了獨家合約，不管買家跟誰去看房，在合約期間，買家只要買房子都應該支付地產經紀費用（合約會講清楚房子地區範圍），所以這邊大家要小心的是，接下來所有的地產經紀跟你見面之前，都會先問買家，請問你跟其他人有合約嗎? 如果有的話，買家有可能需要支付其他人費用，所以買家一定要慎選地產經紀，也不要亂簽「不獨家合約」，因為一旦簽署，跟這位地產經紀出去看的房子如果成交，都得支付費用。
這兩個合約，如果要取消合約，會有等待期，不是取消當天就馬上取消，不獨家為5天，獨家為30天
另外值得注意的是，如果買家取消合約，地產經紀會遞上所有跟買家看過的房子，表示如果買家後來去買這些房子，他可以跟買家收取費用，這也是有一定的定義時間，根據個人合約簽署內容為準。
➋ 買家將會面臨，買家到底要怎麼支付這項費用的問題，除了常見的20%頭期款之外，escrow交易費用約莫1萬美金之外，買家還要另外拿出地產經紀的費用，我才能買房子。
這項新規定對於買家造成很大的影響，因為現金又要準備更多了。
是否能放到貸款裡面，這邊很多貸款公司應該有在跟進，詳情可以問各大銀行，Amy這邊也有開始幫大家詢問，可能每一間的答案不同，費用怎麼支付可能有很多變化球，細節請在簽訂合約的時候跟地產經紀討論。
但總之，買家必須了解的是，從今以後，支付自己的地產經紀費用將會是買家個人的責任，或許可以跟賣家要看看，但是賣家沒有義務給，但是如果賣家真的很想要買家用某個價格買下房子，協商有可能會成功，這就是要看個案，如果很搶手的房子，估計賣家真的很多費用都不出了，如果是冷門的房子，有可能賣家願意支付的費用就很多，這變成是買家跟賣家的協商內容，但是買家自己本身還是需要付款才會有地產經紀幫買家服務。
➌ 四處跟各種地產經紀亂看房子的時代已經過去，每次跟誰出去看就對於地產經紀的服務有付款的責任，Open House的部分，買家還是可以自己去看，但是賣方經紀或者在做Open House的地產經紀，將不再對你有地產經紀的專業責任，你將會有三種選擇：
A – 簽署，「我只是訪客」的單張合約，表示買家知道現場做Open House的地產經紀代表的是單純賣方，他沒有必要為買家保密，買家說的任何話他都會轉頭立刻告訴賣家，且買家問的任何問題他都可以不用回答，因為他不是買家的地產經紀，對買家沒有專業責任
B – 簽署「不獨家合約」，那買家今天跟這位地產經紀簽定這個，買家跟他一起在這裡看房子，買家要買這間就只能跟他買了，就算找了別的地產經紀來看跟買這間，買家將會欠兩邊費用，所以不獨家合約也絕對不能亂簽
C – 跟自己有簽獨家合約跟不獨家合約的地產經紀去看房子
如果三種都不簽，很抱歉，無法看房!!!
➍ 買家可以不用地產經紀嗎? 可以，買家可以選擇不使用地產經紀，但也列出一些我覺得買家可能會遇到的問題
A – 現在地產所有的合約（在加州）都是用CAR加州地產協會的合約，這些都是制式化的合約，好處是，所有相關的規定都是非常清楚合理的定義，用這份合約對自己有很多好處，但是前提是買家了解合約的內部規定。
這部分有很多地產經紀自己都不理解合約的各種雷，這份合約也是需要付費在CAR，才能拿到，一般民眾是無法取得，因為我們地產經紀使用這個合約的時候，就算是空白合約下面也會有我們的名字跟執照在上面，所以我們也不會隨便提供空白合約給非客戶的買家，所以如何取得空白CAR合約，或者甚至怎麼寫，重點在哪裡都不知道，有些律師可能會想要自己寫，也自己有辦法取得空白合約，但是實際上不是太容易的一件事情，風險也很高，包含在協商過程中用的表格等等，對買家來說都是一大挑戰。
B – 可能應該市面上也會有一些單次費用幫寫出價合約或者相對低價的服務，依照買家自己的需求，如果覺得這類型的服務能夠滿足自己的需求，那也是可以用，只是真的風險自己要注意，一分錢一分貨，如果交易順利簡單，那就沒事，遇到比較挑戰的事情就會很辛苦。
C – 怎麼支付費用的問題，這部分就是要看買家自身的現金還有跟地產經紀談的內容，一定要先聊好這方面的規劃，不然到時候付不出來地產經紀費用，單子無法關單唷，因為這些都會綁在合約裡面了
▮ 對 #地產經紀 的影響
➊ 跟賣家談合約的時候，只需要專注談自己的費用，買家費用都當成類似型title, home warranty, escrow fee 這些去談，但是是幫助賣家跟買家談，與你無關唷
➋ 跟買家談合約費用的時候，要專注在自己能夠提供的專業跟價值，並且清楚的讓買家知道，一旦簽定合約，他們的付費責任，也要跟買家說清楚，你的服務範圍跟內容，這樣合約才能順利簽下來
➌ 在做Open House的時候要多準備一些訪客合約單張，還有獨家跟不獨家合約也要帶著，因為任何要進來的人都必須要簽約
➍ 在取消任何合約之前，要把曾經帶買家看過的房子，或者幫賣家服務過的買家的名單都紀錄好，在取消之前要發送給客戶，保護自己的權益，因為這些你有權拿到服務費用，在你們簽署的安全時間條約裡面
➎ 不可以在MLS裡面提到賣家願意給買家經紀費用，會罰款2500
➏ 跟任何買家看任何房子之前一定就要先簽好不獨家合約或者獨家合約，沒有的話會罰款1500
➐ 一定要有不獨家合約跟獨家合約BRBC(Buyer Representation and Broker compensation agreement)，搭配上你的出價合約也要求了相同金額的費用，才能跟Escrow 申請費用，這邊一定要注意，重點在你跟買家之間的合約，不能只有在RPA出價合約上面說，且金額必須以與買家的合約為主，不能超過那個簽署的金額
➑ 每次都要必問買家或者賣家請問你跟別人有過任何合約嗎? 以防未來混亂
➒ 不獨家合約取消的等待期是5天，獨家合約的等待期是30天，也就是雙方說好要取消後，還是要等待這些時間才會正式取消
➓ 專注在自己能夠提供給客戶的服務跟專業
⓫ 新房建案是否給予費用，可能也會開始有所變化，但是你收取的費用還是要對應你跟買家簽訂的合約
▮ 對 #市場運作 的影響
Amy 個人認為，對市場的影響會更像疫情發生的時候，我們必須要簽署Pead的單張才可以看房，所有地產經紀將會非常忙碌一陣子，要天天習慣開始簽合約，跟客人講清楚
但是買家跟賣家之間對於市場價格的影響，我覺得不大，因為最終都是好房子人人搶，人人都願意犧牲，冷門房子就是必須要做更多努力才能爭取到買家，我個人認為真正會影響到房價的還是利率跟股市跟總體經濟的表現，因為當民眾手頭上有錢的時候，大多都是願意加價買個好房子，讓自己住得舒服或者好出租跟會增值，如果經濟不好，股市賠錢又手頭沒有現金，再好的房子都很難加價上去，也很難有好房價，但是當大家手頭現金都很多，股市不好，很多人會想把錢放到相對保守的地產市場，所以這時候會堆高房價。
交易手續費，付給買家經紀跟賣家經紀的費用，對於房價的影響我覺得是偏旁支的影響，最終都是使用者費用，如果沒有需求，也不需要付費，所以我覺得最大的影響是：
不專業的，服務不好的經紀，可能會比較容易被淘汰，因為現在大家更需要慎選地產經紀了
寫了洋洋灑灑的懶人包，希望大家能了解這些大改變對各自的影響
最後就希望大家認明
專業的 #TeamAmyKuo為大家服務地產交易!!
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