很多人都以爲買房這件事只需要準備好“頭期款”和“每月房貸”就高枕無憂了，然而事實并非如此，瞭解1在交易過程中的各個機構以及其作用，才能保證自己的房地產投資不會踩雷！還能瞭解在哪個流程中可以避免甚至節省的費用~
這裏列出你會接觸到的各個機構：
1）賣方經紀人 Listing agent/Seller agent
在美國的房地產經紀人都需要有執照才能合法進行房地產工作，賣方經紀人的職責就是為賣家尋找合適的買家，以及處理相關的程序，包括：協助賣家把美美的房屋照片放上網， 不管是地產經紀專門的網站，或者第三方的房地產網站如Redfin and zillow等大量的把賣房的消息傳撥出去，得到市場上所有買家的注意力，進而前往看房，安排showing/open house，與有興趣的買家交涉以及協商價錢，協助正確的揭露房屋屋況以及協助給予正確的資訊給買家。把一切都處理妥當后，在所有買家出價過來後，整理報告給賣家去做對他最好的選擇，中間如有買家要求修繕，也會協助賣家處理一切的溝通跟安排。
2）買房經紀人 Buyer’s agent
如上所述，買家也會有自己的經紀人（須有合格執照），買家經紀人會根據自己客戶的需求，比如學區要求、預算、屋況、社區安全等作爲考量，為買家尋找合適的房源，以及處理房屋交易的買賣過程， 協助買家充分了解所有可以影響購買的資訊， 如 megan’s law 兒童性侵假釋犯、石綿、鉛、屋況、下水管、水電、房屋結構、鄰居情況等等。選擇一個買方經紀人特別重要，因為在買房的過程中是特別需要有人指引， 如果裝修的經驗不足或者修繕的經驗不足，或者看不懂賣方發過來的文件，將會錯判決策！
如果不太確定想要查詢一下自己的agent有沒有執照可以到這個網站查詢哦
3）第三方公證托管公司 Escrow company
交易資金不是由賣家經紀人或是買家經紀人經手的，而是交由第三方（Escrow Company）保管，確保交易資金安全，以及保護買家以及賣家雙方的權益，確保雙方都是根據合約内容執行交易，假設有什麽意外無法履行合約，也是由第三方公證托管公司（Escrow company）來執行退款之類的工作，託管公司須得到買賣雙方的簽名才能執行特定動作，所以不會有單方面執行買家或者賣家要求的情況，缺點則是有時候雙方談不攏，有一方堅持不簽名的時候，錢則會卡在escrow 不得動彈。
由於Escrow company的重要性，我們會建議要做許多確認的工作，例如：license verification（執照驗證），或是到網路上的第三方網站， 如yelp或者BBB公司行號抱怨網站查詢他的聲譽reviews，來確保舞弊或者詐騙的發生，一般有一點點客戶抱怨都是正常的，但如果都沒有網路紀錄，則需要小心這間託管公司是否是真實的公司，也要注意escrow 託管的處理人員是否還持續在這間公司服務，是否已經離職，核實公司網站以及人員同等重要。
4）房屋檢查員 Inspector
房屋檢查師是爲買家在買賣過程中聘用，負責檢查屋況，還有各項設施是否符合政府所給的安全規格，一般政府給的安全基本規則都是為了長遠的安全性，大部分的房子都會被點出很多小缺點，可以與專業的工頭或者維修人員討論維修的難易度，並不是有缺點就不要買，而是進一步了解改善的方法跟費用。
房屋檢查員只能針對屋況做檢查並無法告知買家房子的所有面積跟房間數是否合乎規定， 一般買家可以到city的building and safety 這個網站索取public record 資料，假設有所出入，可以向賣家詢問相關的文件（是否有舊的permit許可證）
若是發現有些需要更加深入檢查的地方，則需要雇傭專業的人士，找出原因，可以試著與賣家洽談發現的情況，再去評估自己的需求, 跟賣主能提供什麼樣的協助。一般賣房, 賣家沒有義務銷售一個完美的房子， 因為他們也不是專業的人員，都只是一個普通的屋主並不見得具備高等的房屋修繕知識，他們的職責在於告知買家他們所知道的內容，但是超出他們認知範圍內的東西，他們沒有義務也沒有能力解釋，但有義務提供房子跟配合合約上的時間讓買家可以盡量詢問跟調查，買家必須了解賣家回答的能力也有限制。買家有義務雇用專業人士去滿足自己想要了解的事實，這部分買家經紀人會盡量介紹相關專業人士協助買家了解他們所想要知道的。
另外買家檢查房子也有限制，是必須以不破壞房子的情況下去檢查，比如賣家不會讓你隨便打開牆面做檢查，因為打開之後的復原成本太高, 誰付款呢？
5）信用調查公司 Credit Check Company
在美國，信用分數是非常重要的，分數的高低會直接的影響貸款的利息跟是否會核准。美國主要有3大信用報告機構：Equifax、Experian 和 TransUnion，你的個人信托報告是可以在網站上面查詢的。一般現在美國的銀行在網上銀行也會顯示你的信用分數
這裏列舉這三大公司的網站：
https://www.transunion.com/
https://www.equifax.com/
https://www.experian.com/
不要隨意的在不知名的網站上查詢，以免自己的資料被泄露哦！即便equifax 這麼大的公司也曾經發生資料外洩的問題，請特別小心個資。
6）貸款經紀人 Loan officer/Lender
如果不是全現金購買all Cash purchase的話，一般來説都需要貸款，這個沒有强制性的規定，主要是看個人的銀行使用喜好，如果你自己有偏好的銀行或是貸款經紀人（loan officer），可以向他詢問自己的情況，能貸款多大的數額。
如果沒有的話，我們也可以根據客戶情況推薦有評價好，動作快，執行能力强的貸款經紀人介紹，如果有興趣的話，歡迎email或是電話詢問~
一般建議口頭先諮詢，了解自己的負債收入比例是否在45%以下，因為銀行認為一個人如果一個月賺100元，應該只能花45元以下來負擔房屋貸款月付額，剩下的55元應該拿來維持生活的基本開銷，貸款利息的比較並不是哪位朋友用了哪間利息很低，就代表你也適合該家貸款，因為每個program 的強項不同，有些program 是可以計算你的當前房屋作為未來的租金收入，可以大幅降低你的負債收入比例，那這種對於需要先買在賣房的客人就有很大的優勢，但通常利息比較高 又或者有些人的手頭上現金特別多，有些銀行提供大額存款會有利息優惠～又或者有些銀行甚至可以不查收入，根據客人情況需要使用不同的貸款公司。
同一個房貸在比較利息的時候，扣的信用分數是不會太多的，但是還是不建議四處拉信用分數，最好先以口頭盡量告知所有真實情況。如果有個人公司賠錢的情況（不可隱瞞哦）因為銀行都能查到你的各種報稅紀錄，任何隱瞞將會造成貸款失敗。
7）產權公司 Title Company
產權公司會負責處理產權相關的問題，以保障以後不會對該房產的產權產生任何糾紛
第一，就是檢查該產權的合法性（Title search）
第二，證實合法性后，會爲產權提供產權保險，包括：保護債權人的保險（Loan Policies）以及保護房主的保險（Owner Policies）
8）保險公司 Insurance Company
Home insurance是如果房屋結構上的是損壞以及個人財產的損失（例如火災造成的破壞），保险公司会赔偿损失的价值，而且如果你的房子是貸款購買的話，在銀行批准貸款之前，是規定你必須要購買home insurance的。
Home warranty是除了房屋保險外，另外買的房屋維修保險，是理賠小修繕房屋内家電，基本設施等等的維修費以及置換費。假設空调、暖气、热水器、水管之类的突然不能使用，或是有什麽損壞的話，可以要求warranty的公司派人來維修（可以選擇買或不買）
簡單來説，Home warranty是維修保險，而Home insurance是災難保險，理賠方向不同，理賠的範圍也不同，我們團隊都可以為您解釋！
9） 房地產鑒價師 Appraiser
房屋估價師是由賣家或是貸款的銀行雇傭，根據該社區的平均房價，屋況，以及其他的考量，為房屋的真實價值進行價值評估，若是Appraisal的評估價值過低，會影響到最終的銷售價格。
一般來説有三種：
- 市場對比法（sales comparison approach）：就是用周圍相似的房屋對比，與近期出售的房屋價格做為基準，所以周圍價格的房產估值，會影響最終得到的估值價格
- 成本估值法（cost approach）：這種的估值法是主要用於新建或是非常罕見的地產估值，一般來説適用於建設項目的造價估值
- 收入估值法（income approach）：會以未來收入的折現，多用於商業房地產，比如説是把未來的租金收入來計算其估值
10）政府房地產登記 Recording
寫上買家姓名的地契（Deed）會在Recording后的六周收到正本。
美國房產為登記制並非使用地契作為改變屋主的依據，所以如果在路邊撿到美國的房產登記文件，是做不了什麼事情的！別人的房子還是別人的房子，因為證明誰是屋主，必須到City那裏做登記，city那裡的資料說屋主是誰，才是誰。 要到city那裏換名字，city會要求非常多文件證明，通常也需要透過escrow公證行來進行並不是很容易的一件事情！
但有個有點小可怕的事情是，如果有人占據了你的房子，另外還幫你連續五年繳了五年的房地產稅，房子有可能會變成他的，被他合法侵占了！！
這是很少發生的，但是是有可能被不法人士利用，請特別注意！
文章來源：北美海客生活網
11）不動產專業律師 Attorney
不是每個買家都會需要律師的服務，假設在房產購置時遇到了資金，賬戶或是產權等法律相關事務，就會需要律師來協助處理相關的交易糾紛
信託是指一般客戶如果想要設定，如果屋主死亡後，誰可以合法處置這個房產，甚至自己得現金或者剩下的財產，就需要信託服務，如果需要信托服務，資產風險評估以及規劃，也可交由信任的律師處理。
12）會計師 CPA
幫助處理個人的稅務問題，處理如何合理避稅以及報稅服務。
在美國投資房地產已經有一個非常完善的法律制度，以確保買家和賣家雙方的權益，詳細瞭解了這些機構在交易過程中的重要性，可以幫助你在買賣過程中保有自己最大的權益。
若需要任何專業的咨詢服務，歡迎詢問哦！
Team Amy Kuo
Email: Teamamykuo@gmail.com
Phone: 1(909)718-2990
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