過去，爐灶與冰箱常被視為房東提供的「便利設施」而非義務，但在 2026 年生效的 AB 628 法案下，這兩項家電正式被列入「基本居住條件」。
1. 房東的核心義務：不只是提供，更要維護
-強制供應：所有在 2026 年 1 月 1 日之後新簽、續簽或修改的租約，房東必須提供運作良好的爐灶與冰箱。
-維修時效：若家電損壞或遭遇製造商召回（Recall），房東必須在收到通知後的 30 天內 完成修復或更換。
-租客自備條款：法律禁止房東強制要求租客自備冰箱。除非租客在簽約時自願書面聲明要使用自備設備，否則房東必須提供。若租客日後想改用房東提供的設備，僅需提前 30 天書面通知。
2. 資訊透明化：租屋安全說明書
為了減少糾紛，房東在出租時必須提供更透明的資訊：
-維護窗口：明確列出物業管理或維修人員的聯絡方式與回覆時限。
-設備合規：確保煙霧探測器、一氧化碳警報器及緊急逃生路線符合最新安全標準，並在文件中載明。
-數位營運升級：押金退還的電子化規定
除了硬體設備，營運流程也因 AB 414 法案而有所變動。如果您習慣透過電子方式收租，那麼流程的結尾也必須跟上科技步伐。
-同步退款管道：法規規定，若房東透過電子轉帳（如 Zelle、銀行轉帳等）收取押金，則在退還押金時，也必須提供電子轉帳的選項給租客。
結算透明度：雖然支付管道電子化，但法規要求的 21 天內退還期限，以及隨附的修繕扣款明細與收據要求依然不變。
房東如何面對新法
面對新法，房東與物業管理者應採取以下策略來降低經營風險：
-設備盤點：檢查現有出租物件是否皆已配置合規的爐灶與冰箱。
-預算編列：考量家電維護的潛在成本，建議選擇保固期長且維修體系完善的品牌。
-租約更新：與律師或專業經紀合作，更新租賃合約中的「家電維護條款」與「電子支付協議」，確保符合 2026 年的新法標準。
當法律提高了居住標準，守法的房東反而能透過專業的維護與透明的溝通，篩選出更優質、穩定的租客。
資料來源
-CA Assembly Bill 628
-CA Assembly Bill 414
-California Civil Code Section 1941.1
-California Apartment Association Official Website
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