美國房地產新改動，上路兩天，市場每一個角色
從賣方經紀、賣方、買方、買方經紀，甚至是Escrow、Lender貸款銀行等等
每一個人都在試圖了解，市場上的每一方，會怎麼去對應現在的市場
▲ Amy 這邊第一線分享給大家
目前已經看到許多地產經紀開始特別開群，收集「會願意幫忙付買家經紀費用」的房源了!!
動作之快 !!
❚ 而目前MLS上面，CRMLS都會有一個框框顯示 (目前Redfin跟Zillow上應該還沒有，現在還有些變動中，歡迎大家在留言處隨時補充！)
「賣主是否會考慮幫買家負責一些費用」
所以，未來買家在搜尋房源的時候，是否會用這個來做為過濾器呢? 如果你是買家，幫我下面喊一下 !!
另外，賣家這邊的部分則是看到蠻冷靜的，在聽完我們的解說後，大多都是願意「考慮」 給予，因為不想錯過任何買家會出的出價單，但是能不出當然也希望不出，或者出少一點，一切要看總買價，是否有足夠的空間讓他們去cover這個費用。
簡單來說就是，最後Net的利潤才是重點，付不付買家經紀服務費其實不是重點，如果Offer A的價格扣掉買家經紀服務費後，還是比Offer B 沒有給經紀費用的高，那最後還是會選Offer A出過來的價格。
❚ 有客人問我，那賣家會不會變得很貪心，他們又要價格好，又不付買家經紀費怎麼辦？ 這也是有可能的，那這時候要回問買家，那你們會買帳嗎？
因為現在所有的實價登入，都是有包含買家經紀費用的，你們知道嗎？
也就是說，很多買家，會覺得我是8/17號以後才開始要自己付買家經紀費，這個想法，其實有一個陷阱，從8/17號開始，是規定買家經紀，必須要在第一次跟客人出門的時候，就談好買家經紀的服務費。
但是以前，也就是在8/17以前，是賣家經紀去幫你們談好買家經紀費用了，所以其實買家都一直有在付買家經紀費用，只是你們是付在「購買價格」上面，因為今天賣家在掛牌的時候，因為已經都跟賣家經紀談好買家經紀費用了，所以他們在計算成本的時候，都是會自動考慮到買家經紀費用，而現在只是把這件事情放到後面再去考慮而已。
但是羊毛出在羊身上，因為過去賣家幫買家付，所以買家有這個購買力可以往上加價，那現在賣家不幫買家付，平均所有的買家購買力都削弱了一點點，所以買家的出價，開始不包含買家經紀費用了，或者，跟以前一樣，出一個價格是讓賣家可以得到相同利潤，對賣家來說是一樣的。
❚ 其實我覺得NAR在這場官司後，對於所有的角色的規定都做得蠻好的，估計他們在頒布這些規定之前，已經自己演練過上萬次了吧，可能會發生什麼事情，應該怎麼應對等等。
但是市場是活的，規定是死的，未來接下來六個月，所有的市場角色，大家會去怎麼應對這些改變都是未知數，會是變化球。
而對買家賣家來說，我覺得你們的選擇都是相同的。
一分錢一分貨，你永遠有權力選擇你想要的地產經紀，不管是幫你賣房子的服務費，或者買房子的服務費，都是可以協商的，這是NAR整場官司下來，想要傳遞給市場消費者的一件事情。
以前我就做過文章給賣家，其實從395元的單一費用的平台公司，到1-3%不等的各種價位的服務，市場一直都有。
我曾經遇過一個賣家使用這種單一費用1000美金的，我代表的是買家，我看到賣家從接電話到做showing 從頭到尾都自己做，對方給了他一個電話跟email，有事情可以打電話過來問一下，配了一個Transaction coordinator 給他，但基本上單做文件也不解釋給他聽，在整個過程我看到賣家犯了許許多多的錯誤，但我不是他的經紀，我代表買方，我也不能說什麼，這是他的選擇。
(有興趣想要看那邊文章的可以去我的粉絲頁搜尋，洋洋灑灑都幫賣家列出來很多選擇)
❚ 所以真的不要說，沒有人告訴你們這些都可以協商，都是有選擇的。
以市場上的地產經紀來說，品質也是參差不齊的，低服務跟專業品質的地產經紀要收高價，沒有人會買單，削價競爭也會有，但是說真的，人生中最大的交易，不就是買房子嗎？
在這麼重要的投資上面選擇最便宜的服務，我個人是不太贊同，但是個人選擇，我們一切尊重
畢竟也有很多不為人知的考量，我們也可以理解，但是，對於服務良好跟有足夠專業知識的地產經紀，收395元做一條龍服務？這也是不合理，所以服務有價，這也是NAR想傳遞的概念。
現在如果你是買家，你有兩個時間協商兩件事情
➊ 第一次與買家經紀出門的時候，簽訂獨家或者非獨家合約，這些合約都可以取消，分別是5天跟30天的取消保護期，這時候你就要選定好，你要的服務是多少錢的、怎樣的品質的，如果覺得不合理不要簽約，或者可以選擇取消。
➋ 下出價合約的時候，你還是可以自由的跟賣家協商所有的費用應該誰來付款，這裡面包含escrow的費用跟買家經紀的費用都可以是協商的一部分。
這部分很多人會搞混
你與買家經紀的合約協商講好後，就不是你跟賣家之間協商的條件了，有點饒舌，這邊大家可以仔細看下。
假設你跟買家經紀談好，我們的服務費為2.5% ，那你後續可以請賣家幫你付款2.5%，那賣家說我幫你付1.5%，那差額1%還是是你的責任。
因為這就像是你可以去貸款，貸款銀行跟你說我們的費用是2500，那你可以去跟賣家協商，我出100萬，你幫我付1500的貸款費用可以嗎? 如果賣家答應，那剩下的1000還是你需要給銀行的。
這樣舉例不知道大家有沒有比較理解？
也就是NAR規定，在跟地產經紀出門前，請你們就先溝通好服務費，而不是在到了跟賣家談的時候，買家服務費變成一個籌碼，這樣買家經紀就沒有任何保障了。
就好比，你去貸款，銀行不會因為你協商的內容而說那我今天算你貸款費200好了，NAR的訴求就是希望大家說清楚~ 彼此了解自己的責任，服務有價。
只是以往，購買金額包含了服務費的成本了。現在把這兩件事情分開來算，買家吃虧了嗎？其實羊毛都是出在羊身上，我覺得，這樣反而讓買家更謹慎地去思考自己要選擇怎樣的服務。
賣家則是相對簡單一點，所以辛苦市場上的買家了!! 也辛苦許多地產經紀為了要了解這些新規定~還要跟所有的客戶解釋一圈
❚ 許多買家都需要賣家來付這筆費用，因為自己從腰包拿出來實在太痛了，還有後續的裝修費用跟貸款要付，能有人先up front 包含在價格裡面當然還是比較好。
轉了一圈，到頭來，有可能我們還是回到原點!!
最難的是去搶人人搶的物件，那真的會超捲!!
我知道可能很多人看完還是不懂，不懂就趕快私訊我吧，會以真正有需求的人先回答
如果有我們的客戶還是不懂得，請你們一定要主動問我!!
因為很多做法都是新的，現在變化也很多，大家一定要選擇足夠專業、值得信任的地產經紀，了解目前最新的狀況，因為很多個案的狀況也都會有些改變，有問題可以來私訊了解個別情況喔
