今天地產界一直在傳遞豪宅交易稅的新聞。我來跟大家聊一下我覺得對買家和賣家的影響，還有這筆錢到底是收來幹嘛呢？真的會有效應嗎？
如果你可能是買家或者賣家，可以看一下，或者住在LA的居民。新
聞主要是在說今年2023年4月1日起，在Los Angeles City超過500萬美金以上的豪宅，在交易的時候會需要另外繳交4%的一次性交易稅，這費用蠻多的，等於一個500萬的房子交易一次要繳20萬美金的單次稅金。如果超過1000萬美金則會是5.5%交易稅，等於55萬美金。這些稅收將會拿來幫助解決LA有很多無家可歸的人的情況（文章後面會聊到）。
交易稅對買家的負擔
很多人問，那美國一般房產交易來說，正常非豪宅的房子要繳多少交易稅呢？
以今年來說，一個100萬美金的房子交易稅0.45%會落在4500美金，對大多數的人來說已經是不小的負擔。
交易一棟房子除了交易稅，大概還要繳什麼費用？
以買家來說，在加州二手房都是賣家去付房產交易稅，這部分對買家的影響比較小。大多數客戶100萬的房子，買家費用約莫1萬美金，這包含了約莫4,000美金的escrow公證行費用、1,800美金至2,500美金的銀行貸款費用和估價費用。如果有貸款需要另付產權保險約莫2,000美金給自己的銀行，還有500美元至1,000美元的城市交易登記費用（這部分比較像是費用）。還有提前預繳的房屋稅加上管理費HOA，約莫2,000美元至4,000美元不等（這部分比較像是預繳，不算是交易產生的費用）。所以買家大概要準備10,000美金去做交易（如果是全新房屋，建商不負責交易稅，會由買家自行買單，那就用成交金額去乘以0.45%），所以買新房的交易費用會比較高一些唷。
這邊有人會問經紀人的費用，因為加州大多是賣家付地產經紀人費用來服務他們自己跟為他們帶來買家的經紀人費用，所以買家經紀費用也不用出。豪宅買家沒有帳面上的影響，因為是由豪宅賣家來負擔，但是絕對會被間接影響，因為這大大影響豪宅賣家售房的意願和成本，肯定會以不同形式來影響買家，所以其實最終都是消費者買單。
賣家的影響及交易成本
賣家的影響我們來看看，一個100萬的房子交易成本則是將近6%，這個6%細項分解給大家聽。
第一個最大的費用就是房產經紀人的費用，目前的行情大概落在5%左右，分別要給服務賣方的2.5%還有為這位賣家帶來真正的買家的經紀人2.5%。有很多賣家如果只願意簽下更低的費用，那就會更少，所以記得這並非固定的行情唷，但是大多落在這個交易％。剩下的1%就是交易稅4500左右（今年原有交易稅0.45%），城市登記費用500左右，城市規定的報告費用500左右，買給買家的產權保險2000左右，公證行費用4000左右，也大約是1萬美金左右。
那如果現在因為豪宅交易稅的徵收，那豪宅賣主除了以上的6%之外，還要另外繳交4%的稅金，也就是將近10%的費用。500萬的房子，交易成本從6%變成10%，用數字來說比較有感，30萬美金變成50萬美金，真的是很大的負擔。可能有些人會說有錢人沒差，他們都那麼有錢了，不差這個錢，但據我知道很多人都覺得有差唷。這話題太大我就不聊了~哈哈
所以其實很多豪宅的開發商，就開始想辦法要怎麼省這筆稅金了。
去年我們就看到很多超大的土地，被分割成好幾塊在銷售。
原因可能就是他們想要從1000萬美金的房子變成500萬那區間，這樣可以剩下1.5%的交易稅，但是這些交易稅都是一次性的，說完全因為這些而做決定當然不可能。另外就是也要計算合再一起可以做出的project賺取的利潤可能更高，所以一切都是要看情況辦事。
但是富豪的CPA會計師跟CFO會去幫他們計畫節稅，這我絕對相信。
總結，對賣家的影響真的很大，對買家的影響是間接的，最終也會是消費者買單。如果你沒有要買超過500萬美金的豪宅，你的影響也是比較小的，豪宅市場本來就比較有限。
稅金去向和改善無家可歸問題
現在來聊聊這些稅收去哪裡，根據 LA Times 表示，這將會產生將近600萬美金的稅收，將用於改善LA有許多無家可歸的人。
其實來過LA旅遊的人都知道，或者當地居民，我們都知道在高速公路底下的天橋，有非常多的人在那裡”露營”，LA其實也很常派各種清潔人員去那裡清潔跟趕人，可是這些露營的情況都還是改善有限。經常帶小孩開車經過，都要面臨孩子的提問，為什麼那些人不回家，為什麼他們沒有家，或者國外來的朋友都會問，為什麼政府沒有給這些人地方遮蔽？
其實我真的沒有做過研究，聽到的其他人的回答都是，其實都有shelter暫時居住所可以去，但是因為裡面有部分人可能是精神上或者酒精上癮，所以他們並不想再shelter那裡被管制，需要很多自由。這部分有人知道嗎？我好想知道。
其實在路上很多人站在高速公路出口要錢的時候，一方面很想幫助他們，一方面又不想要鼓勵他們做這麼危險的事情，一方面也很希望政府可以做點什麼讓他們不要這樣露宿街頭。
大家為什麼很想改善這個情況，除了幫助這些人之外，有”露營”情況的周邊房間也會受到影響。但是這個影響是很小距離的，比如一個好區裡面出現了”露營”情況，那距離太近的真的會賣得很辛苦，因為大多數人還是會害怕陌生人的，即便裡面可能都是好人。
被無家可歸的人攻擊的情況也是曾經有，有同學以前回家路上是被莫名地吐口水，我自己有被用空罐子丟我，又或者對著我罵許多髒話。美國有個社區通報app，叫做Nextdoor，有需要的人可以去下載，填寫自己居住的區域，就會每天收到周圍居民發出的消息。不時會看到一些回報，有時候真的會有點擔心走在路上，可是這樣的情況幾乎都是移動式的，不是說你買在哪些區域就一定不會有。
尤其我們有很多外州來的買家，都會覺得很奇怪，LA這麼貴這麼好的區怎麼還有”露營”的情況，就舉例在Covid 期間，Westwood在聯邦大樓下面的公園，還有Brentwood那邊，以及Santa Monica，露營的情況都變很嚴重，現在已經好許多了，這些是外州的人無法理解的LA。
我個人對於這個新規定是忐忑不安的，一方面很高興政府願意出來處理，一方面很擔心這些錢真的會有用嗎？(目前我們團隊服務的主要還是500萬以下客戶，都沒有被直接影響到。在此聲明我們都有做很多100萬以下的，請不要擔心我們只做大單唷。很多時候我們接單與否看的是客戶是否信任我們，而非交售的金額。我們因為客戶不信任而推掉的大單非常多。很抱歉因為如果沒有信任是很難長期建立關係的，我們看重的是一個長遠的關係)
因為提供了這些可以負擔的住宅，很多時候是被有心人拿去利用的福利。真正會流落在外面的人，可能還有除了金錢上更大的原因他們不回家，那這樣即便徵收了這些稅金，我們可能還是無法減少看到露營的情況，或者幫助到真正底層需要幫助的人，這真的是一大難題。
但是個人力量有限，目前只能相信政府會好好改善這個情況了，最後工商業配時間到～
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